دعاوی ملکی | وکیل دعاوی ملکی | وکیل زمین | وکیل ملک | وکیل آپارتمان88019243

برای طرح دعاوی ملکی و دعاوی راجع به ملک قبل از هر اقدامی لازم است با وکیل پایه یک دادگستری ، وکیل ملک ، وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت نمایید. تلفن تماس و مشاوره با دفتر وکالت ما : 88019243 و 88019244

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

پس از توافق بایع و مشتری و انعقاد عقد بیع طرفین تعهد می کنند برای ثبت این توافق به دفترخانه مراجعه کرده و با تنظیم سند رسمی به عقدی که مابین آنها منعقد شده، صورت قانونی بخشند. حال اگر فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با پرداخت بقیه ثمن، دادخواستی مبنی بر الزام فروشنده بر تنظیم سند رسمی تنظیم نماید.

دعوای الزام به فک رهن:

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند. قبض مرتهن بر مال مرهون شرط است لیکن استمرار آن لازم نیست

بعد از تعریف عقد رهن و شناخت راهن و مرتهن می توان دعوای الزام به فک رهن را اینگونه تبیین نمود:

در این حالت راهن یکی از اموال خود را در رهن مرتهن قرار داده و با وجود اینکه راهن تمام دیون خود را پرداخته، مرتهن اقدام به فک رهن نمی نماید و مال راهن را در اختیار او قرار نمی دهد. گرچه در طول عقد رهن ید مرتهن امانی بوده ولی از زمان عدم فک رهن ید او ضمانی شده و راهن می تواند علاوه بر دادخواست الزام به فک رهن. کلیه خسارات مربوطه را که ناشی ازتبدیل ید امانی به ید ضمانی است را نیز مطالبه کند.

دعوای الزام به اخذ پایان کار:

برای برقراری نظم شهری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی، تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. علاوه بر ابتدای کار در پایان کار نیز در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری یا سازمان متولی امر، مدرکی تحت عنوان پایان کار صادر خواهد کرد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند.

حال اگر فروشنده حاض به گرفتن گواهی پایان کار نشود، وکیل خریدار می تواند او را ملزم و در نتیجه خسارت وارده را مطالبه کند.

دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی:

در ابتدا باید متذکر شد این نوع دعوی که مربوط به املاک است تنها در صورتی مطرح می شود که برای املک خریداری شده سابقا سند مالکیتی صادر نشده باشد. بعد از وقوع بیع فروشنده برای انتقال رسمی مبیع به خریدار تعهداتی پیدا می کند از جمله اخذ صورتمجلس تفکیکی که با اخذ آن و مدارک دیگر سند ملک به طور رسمی به خریدار انتقال می یابد اما فروشنده در طول زمان تعیین شده اقدام به این امر نمی نماید و خریدار ناگزیر از طرخ دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی می شود.

دعوای مطالبه اجور معوقه:

این دعوی در رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر مطرح می شود و طی آن موجر مدعی است که با وجود انعقاد عقد اجاره با مستاجر و استیفاء منفعت ملکش از سوی مستاجر، مستاجر اجاره بها را در مواعد تععین شده و مورد توافق طرفین پرداخت نکرده است و خواهان مطالبه اجور معوقه است.

دعوای اخذ و مطالبه اجرت المثل:

در قراردادهای اجاره معمولا مطلبی قید می شود: مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجارره، عین مستاجره را بدون هیچ گونه عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید. جنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضا تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری کند، موظف است روزانه مبلغی که طرفین تعیین می کنند به عموان اجرت المثل ایام تصرف به موجر بپردازد. بنابر این در صورت تخطی مستاجر از این بند موجر می تواند دادخواست مطالبه اجرت المثل در قرارداد اجاره را علیه مستاجر تنظیم نماید

تعدیل اجاره بها:

دعوای تعدیل اجاره بها زمانی مطرح می شود که مدت اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. در اینصورت چنانچه بین موجر و مستاجر در مورد میزان اجاره بهی جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را داشته باشند. در چنین حالتی، دادگاه با تعیین کارشناس و جلب نظر او میزان اجاره بها ی عادلانه را تعیین خواهد کرد

مطالبه سرقفلی:

سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی که داوطلب اجاره به صاحب ملک می دهد، تا صاحب ملمک، ملک خود را اجاره دهد. این وجه چیزی جدای از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است و منظور از اختیاری ای است که ممکن است موجری بدون در یافت سرقفلی ملک تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد

حال ممکن است دعوایی بین دو طرف پیش آید که طبق آن خواهان مبلغ سرقفلی را که به دیگری منتقل کرده است می خواهد

تخلیه عین مستاجره:

زمانی مطرح می شود که بعد از انقضای مدت اجاره، مستاجر حاضر به تخلیه عین مستاجره نمی شود. در این حالت موجر می تواند دادخواست تخلیه عین مستاجره تنظیم نماید.

دعوای خلع ید:

ادعای مالک قانونی و مشروع مال مبنی بر اینکه خونده به صورت غیرقانونی، متصرف مال شده و قطع تصرفات وی را خواستار شود

دعوای رفع تصرف عدوانی:

ادعای متصرف سابق مال غیرمنقول ( اعم از مشروع یا نامشروع و اعم از اینکه مالک باشد یا نباشد ) است مبنی بر اینکه خوانده جدیدا به صورت غیرقانونی متصرف مال شده و قطع تصرفات وی را خواستار شود.

جهت مشاوره و کسب اطلاعات حقوقی و مشورت با وکیل دادگستری در خصوص دعاوی راجع به زمین و مسائل حقوقی راجع به آپارتمان و کلیه املاک می توانید با دفتر وکالت ما تماس گرفته و مراجعه نمایید.

شروط ضمن عقد مندرج در قباله ازدواج؛ وکیل خانواده؛ وکیل طلاق

هت مشاوره با وکیل خانواده و وکیل طلاق با این شماره ها تماس بگیرید: 88019243 و 88019244

از سال 1360 به بعد در سند ازدواج، شروطی به عنوان «شرط ضمن‌العقد» پیش‌بینی شد که سردفتر مکلف است قبل از اجرای صیغه عقد آنها را برای زوجین قرائت و در صورت ضرورت مفهومشان را برای آنها بیان کند تا طرفین با آگاهی کامل ذیل شروط مورد قبول خود را امضا کنند. البته زوجین می‌توانند طبق ماده 1119 قانون مدنی ایران علاوه بر شروط چاپ‌شده در قباله نکاحیه هر شرطی را که مایلند به عقدنامه اضافه کرده و با امضای خود آن را الزام‌آور کنند. در قانون مدنی، شوهر در برابر زن دارای حقوق و اختیاراتی است که زن فاقد آن است، از جمله طلاق دادن زن، ازدواج مجدد، تعیین محل سکونت و زندگی خانوادگی و ... اگر چه این حقوق همراه با تکالیفی است که شوهر در برابر زن و خانواده خود دارد، اما ممکن است برخی مردان از این حقوق قانونی سوءاستفاده کنند، بنابراین طبق مجوز قانون مدنی زنان نیز می‌توانند با استفاده از شروط ضمن‌العقد تا حدودی محرومیت‌های قانونی خود را جبران کنند که این راه‌حل در ماده 1119 قانون مدنی بیان شده است:

«طرفین عقد می‌توانند هر شرطی که مخالف با مقتضای عقد مزبور نباشد در ضمن عقد ازدواج یا عقد لازم دیگر مطرح کنند، مثل اینکه شرط شود هرگاه شوهر زن دیگر بگیرد یا در مدت معینی غایب شود، یا ترک انفاق کند یا علیه حیات زن سوءقصد کند یا سوءرفتاری کند که زندگی آنها با یکدیگر غیر قابل تحمل شود، زن وکیل و وکیل در توکیل باشد که پس از اثبات تحقق شرط در محکمه نهایی خود را مطلقه سازد.»

آن چه در ماده ذکر شده، جنبه تمثیلی دارد و زوجین می‌توانند هر شرط دیگری نیز برای حق طلاق زن تعیین کنند، از جمله اعتیاد یا محکوم شدن به حبس بیش از مدت معین.

توضیح این نکته ضروری است که شرط مخالف مقتضای عقد شرطی است که با فلسفه عقد در تضاد است که البته در این مورد نظرات مختلفی وجود دارد. بعضی از فقها عقیده دارند فلسفه عقد ازدواج، تشکیل خانواده و تمتع جنسی زوجین از یکدیگر است، در حالی که اجماع فقها بر این است که زن می‌تواند شرط عدم رابطه جنسی بگذارد و منع شرعی ندارد.

شرط موافق مقتضای عقد شرطی است که با مقتضای عقد مخالف نبوده و در صورت توافق طرفین می‌توان آن را جایگزین قانون کرد. شروط ضمن عقد راه‌حلی است برای جبران مشکلاتی که ممکن است در آینده در زندگی مشترک خانوادگی بروز کند. آشنایی با این راه‌حل به زنان اجازه می‌دهد تا زمانی که قوانین اصلاح شود، از این شروط برای جبران کمبودهای حقوقی خود استفاده کنند و در صورت بروز اختلاف تا حدودی از حقوق خود دفاع کنند.

بنابراین از سال 1360 به بعد در سند ازدواج که از طرف اداره ثبت اسناد چاپ می‌شود، شروطی به عنوان «شرط ضمن‌العقد» پیش‌بینی شده و سردفتر مکلف است قبل از اجرای صیغه عقد آنها را برای زوجین قرائت و مفهوم آنها را به زوجین برساند تا هر شرطی که مورد قبول آنها است، امضا کنند. 

باید افزود که زوجین می‌توانند علاوه بر شروط چاپ شده در قباله نکاحیه هر شرطی را که مایل باشند و خلاف مقتضای عقد نباشد، به آن اضافه کنند، از جمله زن می‌تواند شرط کند که اجازه خروج از کشور را دارد و مرد نمی‌تواند مانع از خروج او شود یا زن حق انتخاب مسکن یا ادامه تحصیل و اشتغال به کار و حق حضانت اطفال در صورت وقوع طلاق را داشته باشد.

شروط ضمن عقد مندرج در قباله نکاح

شروطی که در قباله‌های ازدواج مندرج بوده، به قرار زیر است:

الف) شرط تحصیل: زوج، زوجه را در ادامه تحصیل تا هر مرحله که زوجه لازم بداند و در هر کجا که شرایط ایجاب کند، مخیر می‌سازد.

ب) شرط اشتغال: مطابق قانون، اگر شغل زن منافی با مصالح خانواده یا حیثیت شوهر یا زن باشد، مرد می‌تواند همسر خود را از آن شغل منع کند. با توجه به این که امکان تفسیرهای مختلف از این متن قانونی وجود دارد، گنجاندن عبارت زیر در سند ازدواج پیشنهاد می‌شود: زوج، زوجه را در اشتغال به هر شغلی که مایل باشد، در هر کجا که شرایط ایجاب کند، مخیر می‌سازد.

ج) شرط وکالت زوجه در صدور جواز خروج از کشور: مطابق قانون گذرنامه، زنان متأهل فقط با اجاره‌ کتبی همسر خود می‌توانند از کشور خارج شوند. یا توجه به اینکه این مسأله در عمل مشکلات فراوانی را ایجاد می‌کند، عبارت زیر به منزله‌ شرط در حین عقد ازدواج پیشنهاد می‌شود:

زوج به زوجه، وکالت بلاعزل می‌دهد که با همه اختیارات قانونی بدون نیاز به اجازه شفاهی یا کتبی مجدد شوهر، از کشور خارج شود. تعیین مدت، مقصد و شرایط مربوط به مسافرت به خارج از کشور به صلاحدید خود زن است.

د) شرط تقسیم اموال موجود میان شوهر و زن پس از جدایی: زوج متعهد می‌شود هنگام جدایی ـ اعم از آن که به درخواست مرد باشد یا به درخواست زن ـ نیمی از دارایی موجود خود را ـ اعم از منقول و غیرمنقول که طی مدت ازدواج به دست آورده است ـ به زن منتقل کند.

بر این اساس، زوج  ضمن عقد ازدواج متعهد می‌شود که هر گاه طلاق به‌درخواست زوجه نباشد و طبق تشخیص دادگاه تقاضای طلاق ناشی از تخلف زن از وظایف همسرداری یا سوءاخلاق و رفتار او نباشد، زوج موظف است تا نصف دارایی موجود را که در ایام زناشویی با او به‌ دست آورده یا معادل آن را طبق نظر دادگاه، بلاعوض به زوجه منتقل کند. 

هـ) حضانت فرزندان پس از طلاق: زوجین ضمن عقد خارج لازمی توافق ‌کنند اولویت در حضانت فرزند یا فرزندان مشترک در صورت طلاق با مادر باشد یا زوجین ضمن عقد خارج لازمی توافق کنند حضانت فرزند یا فرزندان مشترک در صورت طلاق با هر کدام از والدین خواهد بود که بنا بر مصلحت طفل باشد. تعیین مصلحت طفل بر عهده کارشناس یا داور مرضی‌الطرفین خواهد بود.

و) شرط وکالت مطلق زوجه در طلاق: زوج به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر می‌دهد تا زوجه در هر زمان و تحت هر شرایطی از جانب زوج، به مطلقه کردن خود از قید زوجیت زوج به هر طریق اعم از اخذ یا بذل مهریه اقدام کند.

بر این اساس، ضمن عقد نکاح، زوج به زوجه وکالت بلاعزل با حق توکیل غیر می‌دهد تا در موارد مشروحه ذیل با رجوع به دادگاه و اخذ مجوز دادگاه پس از انتخاب نوع طلاق، خود را مطلقه کند که این موارد عبارتند از:

الف ـ استنکاف شوهر از دادن نفقه به مدت 6 ماه به هر عنوان و عدم امکان الزام او به تأدیه نفقه همچنین در موردی که شوهر سایر حقوق واجبه زن را به مدت 6 ماه ایفا نکند و اجبار او به ایفا هم ممکن نباشد.

ب ـ سوء رفتار یا سوء معاشرت زوج به حدی که ادامه زندگی را برای زوجه غیرقابل تحمل کند.

ج ـ ابتلای زوج به امراض صعب‌العلاج به نحوی که دوام زناشویی برای زوجه مخاطره‌انگیز باشد.

د ـ جنون زوج در مواردی که فسخ نکاح شرعا ممکن نباشد. (منظور جنون ادواری است.)

هـ ـ عدم رعایت دستور دادگاه در مورد منع اشتغال زوج به شغلی که طبق نظر دادگاه صالح، منافی با مصالح خانوادگی و حیثیت زوجه باشد (مثلا زوج گدایی کند)

و ـ محکومیت شوهر به حکم قطعی به مجازات 5 سال حبس یا بیشتر یا به جزای نقدی که مجموعا منتهی به 5 سال یا بیشتر بازداشت شود و حکم مجازات در حال اجرا باشد. در تمام این موارد، در صورتی حق طرح دعوای طلاق برای زن ایجاد می‌شود که حکم قطعی محکومیت شوهر صادر شود و مرد در زندان باشد.

ز ـ ابتلای زوج به هرگونه اعتیاد مضری که به تشخیص دادگاه به اساس زندگی خانوادگی خلل وارد آورد و ادامه زندگی را برای زوجه دشوار کند.

ح ـ زوج، زندگی خانوادگی را بدون عذر موجه ترک کند (تشخیص ترک زندگی خانوادگی و تشخیص عذر موجه با دادگاه است) یا 6 ماه متوالی بدون عذر موجه از نظر دادگاه غیبت کند.

ط ـ محکومیت قطعی زوج در اثر ارتکاب جرم و اجرای هرگونه مجازات اعم از حد و تعزیر در اثر ارتکاب جرمی که مغایر با حیثیت خانوادگی و شئون زوجه باشد. تشخیص اینکه مجازات مغایر با حیثیت خانوادگی بوده، با توجه به وضع و موقعیت زوجه و عرف و موازین دیگر با دادگاه است.

ی ـ در صورتی که پس از گذشت 5 سال، زوجه از شوهر خود به جهت عقیم بودن یا عوارض جسمی دیگر صاحب فرزند نشود.

ک ـ در صورتی که زوج مفقودالاثر شود و ظرف 6 ماه پس از مراجعه زوجه به دادگاه پیدا نشود.

هـ ـ زوج بدون رضایت زوجه همسر دیگری اختیار کند یا به تشخیص دادگاه بین همسران خود به عدالت رفتار نکند.

کاربرد شرایط مندرج در قباله ازدواج

پرسشی که در اینجا مطرح می شود، این است که‌ آیا صرف عمل نکردن مرد به هر یک از این شرایط می‌تواند دلیلی برای زن محسوب شود تا بر مبنای آن درخواست طلاق کند؟ آیا زن به راحتی می‌تواند طلاق بگیرد؟ یا اینکه تمامی مراحل قانونی طلاق را باید مانند سایر موارد عادی طی کند؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که با تحقق یکی از این شرایط و اثبات آن در دادگاه، زن می‌تواند با استفاده از وکالت ضمن عقد با مراجعه به دادگاه خانواده و طی تشریفات قانونی از جمله داوری و قطعیت آن نسبت به اجرای طلاق اقدام کند.

سند رسمی محضری و تفاوت آن با سایر اسناد88019243 و 88019244

شرایط مورد نیاز برای اینکه یک سند محضری شناخته شود:

1) شکل مادی سند؛ به طور کلی سند از حیث شکل تنظیم تابع محل تنظیم آن است. ماده ۱۸ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵۴ مقرر می دارد کلیه اسناد رسمی باید در اوراق مخصوص که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اختیار دفترخانه قرار داده می شود تنظیم شود، بنابراین تقریر اراده و اقرار مراجعان روی هر کاغذ و به هر نحوی ممکن نیست.

2) مقام مجاز؛ سند برای آنکه رسمی بوده و از امتیاز آن بهره مند شود نیاز است در نزد مامور رسمی تنظیم شود. اداره حقوقی در نظریات شماره ۲۳۶۶/۷ مورخ ۱/۹/۱۳۷۴ و نیز ۲۳۳۸/۷ مورخ ۱۴/۴/۱۳۷۸ مقرر می دارد که ماموران رسمی مقامات صلاحیت داری هستند که صلاحیت هر یک از آنان به مقدار اختیاری است که برای انجام آن کار خاص به آنان تفویض شده و برای مثال کارکنان ادارات در مواردی که قرارداد اجاره یی به نام اداره تنظیم می کنند چون بخشی از وظایف آنان را تشکیل نمی دهند، لذا سند تنظیمی در نزد آنان سند رسمی محسوب نمی شود.

3) محل تنظیم سند؛ برابر ماده ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی محل استقرار سردفتر و کار وی دفترخانه نام دارد که باید برابر ماده ۴ همان قانون با معرفی سردفتر و موافقت اداره ثبت به این عنوان شناخته شود. باید توجه داشت در حقوق فرانسه چنین قیدی وجود نداشته و محل تنظیم سند هر محلی می تواند باشد و صرفاً نظارت سردفتر بر تنظیم سند اهمیت دارد. (اصطلاح شاهد معتبر یا عالی)

4) عدم مغایرت با قوانین؛ ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی مقرر می دارد سردفتران و دفتریاران وظیفه دارند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعان اقدام کنند، مگر آنکه مفاد و مدلول سند مخالف با قانون باشد بنابراین سردفتر نمی تواند اقدام به ثبت سند متضمن معامله ربوی کند.

5) عدم مغایرت با مصوبات و بخشنامه ها و دستورالعمل های قانونی؛ هر سردفتر هنگام نیل به شغل سردفتری بر اساس ماده ۱۶ قانون دفتر اسناد رسمی متعهد می شود قوانین و نظامات کشور ایران و مربوط به دفاتر اسناد رسمی را رعایت کند. این بخشنامه ها و نظامات و مقررات تا جایی که خلاف صریح قوانین نباشند لازم الاجرا هستند و بدیهی است در اسناد، نحوه تنظیم آن باید رعایت شوند، بنابراین برای مثال سردفتر نمی تواند بدون دریافت پاسخ استعلام از وضعیت بازداشت املاک اقدام به ثبت سند کند.

6) عدم مغایرت با نظم عمومی و اخلاق حسنه؛ مفاد یک سند می تواند مغایرت صریح و مشخص با قوانین جاری کشور نداشته باشد ولی اساساً با نظم عمومی و اخلاق حسنه جامعه دارای مغایرت باشد. چنین سندی نیز مفاداً قابل تنظیم نیست. برای مثال سردفتر نمی تواند سندی مبنی بر تقسیم ارث بین فرزند خوانده و سایر ورثه خونی تنظیم کند یا فردی را متعهد به واردات و توزیع گوشت خوک کرده وجه التزامی نیز در این زمینه مقرر کند.

 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۲۵/۴/۱۳۵۴ مقرر می دارد «اداره امور دفترخانه اسناد رسمی به عهده شخصی است که با رعایت مقررات این قانون ... منصوب و سردفتر نامیده می شود...» بنابراین رعایت مقررات قانون مذکور اصل بوده و بنابر نظریه تیرماه سال جاری اداره حقوقی مجلس به اعتبار و قوت خود باقی و لازم الاجرا است. حال هرگاه سردفتری بدون رعایت مفاد این قانون به شغل سردفتری منصوب شود بدیهی است نمی توان وی را سردفتر دانست، زیرا برابر قواعد اصولی و عقلی از دایره امکان اطلاق خارج بوده و چون دلالت لفظی آن از باب دلالت مطابقه خارج است - که این در محل نزاع کاملاً جاری است - لذا از باب اطلاق لفظ که ظهور در نوع صحیح آن دارد، هنگامی که می گوییم سردفتر، مقصود سردفتری است که رعایت قانون در تمام مراحل انتخاب و اختبار و حدود اختیار مقام برگزیننده وی و رعایت شرایط شکلی و ماهوی صورت پذیرفته باشد.

در صورتی که سردفتری بدون رعایت پاره یی از اصول از جمله؛

۱) دفتر تنظیم کننده وابسته به دستگاه قضایی نباشد و مثلاً وابسته به وزارت امور خارجه باشد (برای مثال تنظیم سند تعهد نزد کنسول) یا وزارت بازرگانی و دفاتر الکترونیک آن.

۲) سردفتر مذکور بدون رعایت ماده ۲ قانون دفاتر اسناد رسمی و بدون جلب نظر کانون یا به رغم مخالفت با آن به شغل سردفتری منصوب شده باشد.

۳) دفترخانه بدون دفتریار مورد تایید سازمان ثبت به فعالیت خود ادامه دهد.

۴) محل تنظیم سند خارج از دفترخانه باشد که این محل می تواند شامل صلاحیت محلی تنظیم سند یعنی حوزه ثبتی محل ماموریت سردفتر و نیز محل استقرار سردفتر باشد، سند مذکور از حیث رسمیت محل نزاع است.

الزامات اعمال حق فسخ در معاملات88019243

شماره های تماس با دفتر وکالت، دفتر وکیل، وکیل معاملات: 88019244 و 88019243

بسیاری از افراد تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریدند و سپس متوجه عیب آن شدند، دیگر کاری از دستشان ساخته نیست و باید با همان کالای معیوب سر کنند.

این تصور اشتباه است. در چنین مواردی شما با پشتیبانی قانون مدنی می‌توانید به اختیار خود، قرارداد را فسخ کنید یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید. البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده است و به فروشنده نیز مربوط می‌شود.

از دیدگاه قانون مدنی در ماده 396، انواع خیارها برای فسخ معامله 10 مورد است که مواردی از قبیل خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و تخلف از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه، تخلف شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.
انواع خیارات

بر این اساس، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده می‌شود که تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند.

این در حالی است که خیار تاخیر ثمن، زمانی کاربرد دارد که خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌کند. در این شرایط است که ماده 402 قانون مدنی به کار می‌آید.

ماده ۴۰۲ قانون مدنی می‌گوید: «هرگاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تادیه‌ ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.»

بر اساس این ماده، هر گاه فروشنده و خریدار، زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و 3 روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند.

این در حالی است که اگر خریدار ظرف 3 روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد.

نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می‌شود یا افت قیمت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر قیمت است، می‌تواند معامله را برهم بزند.

شاید به جرات بتوان گفت در تمامى قراردادهاى بیع که امروزه در بنگاه‌هاى معاملات ملکى انجام مى‌شود، مردم با واژه فسخ روبرو مى‌شوند؛ بدون آن که ضمن درک مفهوم عرفى، از مفهوم حقوقى و آثار آن مطلع باشند.

در حقیقت فسخ اختیارى براى یکى از طرفین معامله یا هر دوى آنها در موضوعى خاص است که به شخص اختیار مى‌دهد معامله خود را از ادامه حیات باز دارد.
فسخ با یک اراده اجرا مى‌شود

اگر فسخ در قرارداد پیش‌بینى شود، دارای دو حالت است: حالت نخست این که داراى مدت معین توسط طرفین بوده یا مدت در آن پیش‌بینى نشده است.

در مورد نخست مشخص است که این حق داراى مدت است و اگر از مدت آن بگذرد، دیگر شخص حق اعمال فسخ و اجراى آن را ندارد و ثبات قرارداد باقى مى‌ماند. همچنین در خصوص حالت دوم که برای حق فسخ، مدتی پیش‌بینی نشده است، باید گفت که از نگاه قانون، این حق فسخ داراى مدت عرفى است و مدت عرفى را عملکرد مردم در طول زمان و مکان مشخص می‌کند البته ممکن است این مدت در شهرى 20 روز و در شهرى دیگر چند ماه باشد بنابراین توصیه مى‌شود از طریق مشورت با کارشناسان از مدت زمان حق اجراى فسخ مطلع شوید و مطمئن باشید که این مواعد طولانى نیست.

ذکر این نکته هم خالى از لطف نیست که فسخ با یک اراده اجرا مى‌شود بنابراین به افراد توصیه مى‌شود این حق را در صورت صلاحدید بدون هیچ گونه نیازى به حضور طرف مقابل، به وسیله ارسال نامه سفارشى یا اظهارنامه اعلام کنند.

چرا که بسیاری از افراد تصور می‌کنند که برای اجرای فسخ، رضایت یا حضور طرف مقابل هم لازم است و با این استدلال، حق خود را به دست خود پایمال می‌کنند.
موارد فسخ

حق بر هم زدن معامله را «خیار» می‌گویند و خریدار و فروشنده در یازده صورت می‌توانند معامله را به هم بزنند:

1- نخست آن که از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

2- در صورتی هر یک از خریدار یا فروشنده، مغبون یا متضرر شده باشد که «خیار غبن» نام دارد.

3- قرار بگذارند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتوانند معامله را به هم بزنند. «خیار شرط»

4- فروشنده یا خریدار، مال خود را بهتر از آنچه هست، نشان دهد و به‌گونه‌ای رفتار کند که قیمت مال در نظر مردم بیشتر از قیمت واقعی آن به نظر برسد. «خیار تدلیس»

5- فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری را انجام دهد یا شرط کند مالی را که می‌دهد، به‌گونه مخصوصی باشد اما به شرط عمل نکند. در این صورت، طرف مقابل می‌تواند معامله را به هم بزند «خیار تخلف شرط»

6- در جنس یا عوض آن عیبی باشد. «خیار عیب»

پرسشی که مطرح می‌شود، این است که در مواردی که برای یکی از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید، آیا ضرورت دارد که به طرف مقابل، فسخ معامله را اعلام کند؟ به عبارت دیگر آیا عدم اعلام فسخ معامله مانع از اعمال خیار فسخ هست یا خیر؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که به موجب ماده 449 قانون مدنی، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می‌شود، بنابراین از ماده فوق‌الذکر و ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می‌شود که فسخ معامله باید به طرف مقابل اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است، ضرورت دارد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام کند.

7- معلوم شود مقداری از جنسی که فروخته‌اند، مال دیگری است. در این صورت، اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی را که خریدار عوض قرار داده، مال دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. «خیار شرکت»

8- فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و سپس معلوم شود به‌گونه‌ای که او گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید اما بعد معلوم شود طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار رؤیت»

9- مشتری پول جنسی را که نقدا خریداری کرده است، تا سه روز ندهد و فروشنده هم جنس را تحویل ندهد که اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر جنسی را که خریده است، همانند بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، ضایع می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد (و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد)، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار تأخیر»

10- اگر شخص حیوانی را خریده باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار حیوان»

11- فروشنده نمی‌تواند جنسی را که فروخته است، تحویل دهد، به عنوان مثال، اسبی که فروخته است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. «خیار تعذّر تسلیم»
اظهارنامه، نخستین گام

شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که کالایی را خریداری کردید و بعد از اینکه آن را به خانه آوردید، متوجه شدید که با کالایی که در فروشگاه دیده‌اید، متفاوت است.

در چنین شرایطی به علت داشتن خیار شرط که در قرارداد امضا کرده‌اید، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

به این صورت که در نخستین گام با استناد به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرف مقابل یک اظهارنامه می‌فرستید.

به تبع آن و بر اساس نوع مالی که خریداری کرده‌اید که جزء اموال منقول است، در دادگاه‌های عمومی حقوقی اقامه دعوا می‌کنید و علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده می‌توانید اقامه دعوا کنید، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز می‌توانید این کار را انجام دهید.

اما توجه داشته باشید که در شهرستان‌ها به علت وجود یک حوزه قضایی فقط در همان حوزه، اقامه دعوا می‌شود. به عنوان مثال، اگر قراردادی در شرق تهران منعقد کرده و کالا را در غرب تهران تحویل گرفته باشید و محل زندگی خوانده در شمال تهران باشد، در هر سه مکان امکان اقامه دعوا برای شما وجود دارد.

بنابراین از طریق ارسال اظهارنامه برای خوانده، او را آگاه می‌کنید که تخلف از شرطی وجود دارد و به همین دلیل قصد دارید علیه او اقامه دعوا کنید و به او مهلت می‌دهید که تا قبل از اقامه دعوا قرارداد را فسخ کرده و پول شما را بازگرداند.

اما در اینجا حتما به این موضوع توجه داشته باشید که اگر در هنگام عقد قرارداد، خیارها از طرفین ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.

ارایه دادخواست  گام بعدی این است که به دادگستری حوزه‌ای که می‌توانید در آن اقامه دعوا کنید، رفته و دادخواست ارایه ‌دهید و بعد از آن تشریفات رسیدگی انجام می‌شود.

اگر ارزش مالی که خریداری کرده‌اید، زیر 5 میلیون تومان باشد، پرونده شما در شورای حل اختلاف همان حوزه و اگر ارزش آن بالای 5 میلیون تومان باشد، در دادگستری آن حوزه بررسی خواهد شد.

توجه داشته باشید که پرونده شما حقوقی است و برای متخلف، مجازاتی در نظر گرفته نمی‌شود اما اگر پرونده شما به مرحله اجرایی برسد، ممکن است توام با اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی باشد.

این ماده مقرر کرده است: هر کس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود، چه به صورت استرداد عین یا قیمت یا مثل آن یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را تادیه نکند، دادگاه او را الزام به تادیه کرده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد، آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفا می‌کند. در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم‌له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد، تا زمان تادیه حبس خواهد کرد.

 در صورتی که در قراردادهای معوض، یکی از طرفین تعهدات قراردادی خود را اجرا نکند، در قانون مدنی حکم عام و صریحی وجود ندارد که متعهدد له به استناد آن بتواند عقد معوض را فسخ کند و خود را از تعهداتی که متقابلا متقبل شده است، آزاد کند.  به نظر می‌رسد که این حق فسخ، هم از دیدگاه فقهی و هم از دیدگاه حقوقی به شرح زیر قابل توجیه است:

نخست آن که قانونگذار حق فسخ را در مورد تخلف از شروط ضمن عقد که جنبه فرعی دارد، پذیرفته است؛ دوم آن که این حق فسخ ناشی از ارتباطی است که در عقود معوض بین عوض و معوض وجود دارد؛ سوم آن که پذیرش این حق فسخ، حقوق ایران را به کشورهای پیشرفته و اسناد بین‌المللی که این حق را پذیرفته‌اند، نزدیک می‌کند.

همچنین طبق مقررات حقوق ایران، در صورتی می توان قرارداد را فسخ کرد که اجبار متعهد به انجام تعهد، امکان پذیر نباشد.

طلاق؛ وکیل طلاق؛ انواع طلاق

تلفن تماس و مشاوره با وکیل طلاق: 88019243 و 88019244

طلاق تأسیس خاصی است در قانون که بعد از ازدواج در صورت وجود شرایط و تشخیص و اجازه دادگاه و طی تشریفات لازم عقد ازدواج منحل می شود. سایر طرق انحلال نکاح عبارتند از فوت هر یک از زوجین، ابطال نکاح، فسخ نکاح.

طلاق رجعی: طلاقی که به درخواست مرد (زوج) است و در طول دوران عده از سوی مرد قابل رجوع است.

طلاق بائن: طلاقی که به دلیل قانونی (مثلا سه طلاق متوالی) یا به دلیل طرف درخواست کننده (طلاق به درخواست زوجه و طلاق خلع یا مبارات) در دوران عده قابل رجوع نیست.

طلاق خلع: طلاقی که متقاضی آن زن است و دلیل آن کراهت زوجه و لازمه آن بخشش تمام یا قسمتی از مهریه است.

طلاق مبارات: طلاقی که متقاضی آن زن و مرد هستند و هر دو از هم تنفر و کراهت دارند و زوجه قسمتی یا تمام مهریه را می بخشد؛ طلاق توافقی معمولا از این قسم است.

طلاق به درخواست زوجه: زوجه می تواند برای طلاق با زوج توافق کند یا کراهت خود را به دادگاه ثابت کند و یا ادعای وجود شرایط عقدنامه را داشته و اثبات کند و یا مدعی عدم پرداخت نفقه باشد و اثبات نماید و یا به دلیل عسر و حرج و ادعای زندگی تحت مشقت و سختی تقاضای طلاق نماید.

طلاق به درخواست زوج: مطابق ماده 1133 قانون مدنی زوج هر وقت که بخواهد می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای طلاق نماید و دادگاه غالباً با این درخواست موافقت می نماید، با این شرط که مرد تکلیف مهریه و حضانت فرزندان و نفقه را مطابق قانون مشخص نماید و البته در صورت درخواست زوجه، زوج به اجرت المثل و پرداخت تا نصف اموال به زوجه محکوم می شود.

جهت نیاز به مشاوره با وکیل طلاق و اخذ نوبت و مراجعه حضوری با تلفن های زیر تماس بگیرید:

88019243

88019244

جهت عضویت در کانال تلگرام ما روی این لینک کلیک نمایید.